Mieterstrom bezeichnet den lokal erzeugten Strom in unmittelbarer Nähe eines Mietshauses, der den Mietparteien im Rahmen eines Mieterstromvertrages zur Verfügung gestellt wird. Dieser Strom kann durch verschiedene Methoden erzeugt werden, darunter kleine Windanlagen, Blockheizkraftwerke oder Kraft-Wärme-Kopplungs-Anlagen. Häufig erfolgt die Erzeugung von Mieterstrom jedoch durch Photovoltaikanlagen, da Solarstrom durch das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) begünstigt wird.

Die Besonderheit des Mieterstroms liegt darin, dass er direkt in das Stromnetz des Gebäudes eingespeist wird und nicht über öffentliche Leitungen in das Hausnetz gelangt. Wenn eine Photovoltaikanlage lokal Strom für ein gesamtes Wohnquartier erzeugt, wird dies auch als Quartiersstrom bezeichnet.

Häufig tritt bei Mieterstrommodellen nicht die Hausverwaltung oder der Eigentümer des Hauses als Vertragspartner auf. Aufgrund der komplizierten Zuweisung der Stromverbräuche zu den Mietparteien und des aufwendigen administrativen Prozesses entscheiden sich einige Verwaltungen dafür, dies durch spezialisierte Drittanbieter abwickeln zu lassen. Diese erhalten die Dachflächen zur Erzeugung von Solarstrom von den Verwaltungen zur Verfügung gestellt.

Wissenswert: Ab Januar 2024 sieht das Solarpaket 1 (EEG-Novelle) der Bundesregierung Verbesserungen für Mieterstrom vor. Zukünftig sind auch Photovoltaikanlagen auf Gewerbegebäuden erlaubt. Zudem bietet das Solarpaket 1 ein neues Liefermodell als unkomplizierte Alternative: Bei der Gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung entfällt beispielsweise die Verpflichtung zur Reststromlieferung. Aufgrund der Erleichterungen im Vergleich zum Mieterstrommodell gibt es keine spezielle Förderung für die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung. Lediglich die Überschusseinspeisung ins Netz wird gemäß EEG vergütet.

Mieterstromförderung 2024

Die Förderung des Mieterstroms erfolgt auf zwei Arten:

Mieterstromzuschlag: Dieser Zuschlag wird vom Netzbetreiber an den Betreiber der Anlage gezahlt. Es handelt sich um eine Vergütung für den Mehraufwand einer unterbrechungsfreien Stromversorgung.
Klassische Einspeisevergütung: Zusätzlich besteht die Möglichkeit einer herkömmlichen Einspeisevergütung für die Einspeisung von überschüssigem Strom gemäß dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG).

Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung im Vergleich

Merkmal	Geförderter Mieterstrom	Andere Mieterstrommodelle	Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung
Stromquelle	PV in, an oder auf dem Gebäude, lokal verbraucht	PV, KWK, BHKW, Kleinwindanlagen	PV in, an oder auf demselben Gebäude, lokal verbraucht
Versorgung	Vollversorgung (Sicherstellung der Reststrommengen)	Keine Vollversorgung	Keine Vollversorgung (freie Wahl des Stromlieferanten)
Vertragskopplung	In Ausnahmefällen erlaubt (§ 549 BGB)	Kein Vertragskopplungsverbot; freie Vertragsgestaltung	In Ausnahmefällen erlaubt (§ 549 BGB)
Unternehmenszugehörigkeit (ab 1.1.2024)	Nicht erlaubt	–	Gebäudestromnutzungsvertrag nach EnWG mit vorgeschriebenem Inhalt
Strombezugsmengenmessung	–	–	Viertelstündliche Messung der Strombezugsmengen
Maximaler Strompreis	90% des regionalen Grundversorgungstarifs	Freie Preisgestaltung	Freie Preisgestaltung
Maximale Vertragslaufzeit (ab 1.1.2024)	2 Jahre, danach stillschweigende Verlängerung möglich	Freie Vertragsgestaltung	Freie Vertragsgestaltung
Maximale Kündigungsfrist	3 Monate	Freie Vertragsgestaltung	Freie Vertragsgestaltung
Rechtliche Grundlagen	§ 42a EnWG, § 11 Abs. 1 Nr. 2 der Heizkostenverordnung	Energiewirtschaftliche und zivilrechtliche Rahmenbedingungen	–

Quelle: Bundesnetzagentur / Gesetzesentwurf Solarpaket 1

Der Mieterstromzuschlag vergütet die zusätzlichen Aufwendungen der Vermieter

In den Nachtstunden und während Spitzenzeiten wird der Energiebedarf des Mietshauses durch das konventionelle Stromnetz gedeckt. Um sicherzustellen, dass Mieter keinen zusätzlichen Stromvertrag abschließen müssen, wurde im Juli 2017 der Mieterstromzuschlag eingeführt. Um von dieser Förderung zu profitieren, ist es die Verantwortung des Vermieters sicherzustellen, dass eine durchgehende Stromversorgung für die Mieter gewährleistet ist.

Diese erhöhte Verwaltungslast führt dazu, dass sich das Mieterstrommodell erst ab einer Mindestanzahl von zehn Wohneinheiten wirtschaftlich rentiert. Doch dank einer Gesetzesänderung im Jahr 2021 wird Vermietern die Arbeit erleichtert. Nun haben sie Anspruch auf den Mieterstromzuschlag, selbst wenn sie die Photovoltaikanlage nicht mehr eigenständig betreiben, sondern die Stromlieferung an einen Dritten auslagern (Lieferkettenmodell). Zusätzlich muss die PV-Anlage nicht mehr direkt am Haus angebracht sein, sondern kann auch in unmittelbarer Nähe stehen (Quartiersansatz). Im Januar 2024 wurden die Bedingungen weiter gelockert: Die Stromproduktion ist nun auch auf gewerblichen Gebäuden und Nebenanlagen (wie z. B. Garagen) gestattet. Zudem darf der erzeugte Mieterstrom nicht mehr ausschließlich im Wohngebäude verbraucht werden.

Wie funktioniert der Mieterstromzuschlag?

Um den Mieterstromzuschlag zu erhalten, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

Die Photovoltaikanlage muss bei der Bundesnetzagentur registriert und im Marktstammdatenregister eingetragen sein.
Seit Januar 2023 ist es gestattet, dass eine einzelne Anlage eine Leistung von mehr als 100 kW aufweisen kann, während sich mehrere benachbarte Anlagen auf eine Gesamtleistung von 1 Megawatt summieren dürfen.

Die Höhe des Mieterstromzuschlags wird anhand der Leistung der Photovoltaikanlage berechnet. Die höchste Förderung gilt für die ersten 10 kW, während die zweite Stufe bei 40 kW liegt.

Mieterstrom Fördersätze laut EEG 2023 für neue Anlagen (gültig bis 31.1.2024)

Bis zu einer Leistung von	Cent/kWh
10 kW	2,67
40 kW	2,48
1 MW	1,67

Die Förderquoten wurden im Zeitraum vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Januar 2024 konstant gehalten. Ab Februar 2024 ist eine voraussichtliche regelmäßige Absenkung zu erwarten. Mit zunehmender Annäherung Deutschlands an die Ausbauziele für Photovoltaik wird die Förderung voraussichtlich abnehmen.

Steuerliche Aspekte im Zusammenhang mit Mieterstrom

Mit dem Inkrafttreten des Wachstumschancengesetzes erfahren Mieterstromanbieter Erleichterungen. Es gelten nun höhere Befreiungsgrenzen für die Gewerbesteuerpflicht:

Steuerpflichtige Wohnungsunternehmen können bis zu 20 % aller Einnahmen aus Mieterstrom erzielen, ohne dass Gewerbesteuer anfällt.
Steuerbefreite Wohnungsgenossenschaften dürfen bis zu 30 % aller Einnahmen aus Mieterstrom erzielen, ohne dass Gewerbesteuer fällig wird.

Zusätzlich wurde mit dem EEG 2021 eine Bagatellgrenze eingeführt: Bis zu fünf Prozent der Einnahmen dürfen durch die Lieferung von konventionellem Strom erzielt werden, ohne dass die Gewerbesteuerprivilegien verloren gehen. Dabei ist zu beachten, dass weiterhin Umsatzsteuer abgeführt werden muss. Die steuerliche Abschreibung der Photovoltaikanlage erstreckt sich linear über einen Zeitraum von 20 Jahren.

Für die Abrechnung des Mieterstroms stehen verschiedene Modelle zur Auswahl. Lassen Sie uns die Optionen mit ihren Vor- und Nachteilen genauer betrachten.

Welche Mieterstrommodelle gibt es?

Mieterstrommodelle haben sich über viele Jahre etabliert und existieren in verschiedenen Ausführungen, sowohl mit als auch ohne EEG-Förderung. Gemeinsam ist diesen Vermarktungsmodellen im Allgemeinen:

Die Stromerzeugung vor Ort erfolgt durch eine Solaranlage, ein Blockheizkraftwerk (BHKW) oder eine ähnliche Erzeugungsanlage.
Der erzeugte Strom wird vorrangig den Bewohnern des Gebäudes (ohne Nutzung des Netzes) innerhalb der Kundenanlage geliefert und vor Ort verbraucht.
Überschüssiger Strom wird als “Überschusseinspeisung” ins Netz eingespeist.
Der innerhalb der Kundenanlage erzeugte, gelieferte und verbrauchte “Mieterstrom” unterliegt keinen Netzentgelten, Umlagen oder Abgaben. Ein bedeutender Teil der Rentabilität ergibt sich in der Regel aus diesen Einsparungen.

Der Wegfall der EEG-Umlage zum 1. Januar 2023 entlastet alle Mieterstrom-Lieferanten unmittelbar. Die EEG-Umlage war zuvor auch bei Lieferungen innerhalb der Kundenanlage zu zahlen.

Solare Mieterstrom-Modelle mit EEG-Mieterstromzuschlag und Einspeisevergütung

Bei Mieterstrom-Modellen mit Solaranlagen kann der Anlagenbetreiber über die Einsparungen von Netzentgelten, Umlagen und Abgaben hinaus nach den gesetzlichen Vorgaben des EEG eine zweifache Förderung in Anspruch nehmen:

zum einen den „Mieterstromzuschlag“ für die Mieterstrom-Liefermengen
und
zum anderen die Einspeisevergütung (oder Marktprämie) für die Überschusseinspeisung ins Netz.

1. Direkte Vermarktung

Eine unkomplizierte Lösung besteht darin, dass der Vermieter den selbst erzeugten Strom direkt an die Mieter verkauft. Den zusätzlichen Strombedarf decken die Mieter dann über einen separaten Vertrag mit einem Energieversorger. Obwohl diese Option bequem für Vermieter ist, führt sie dazu, dass sie ihren Anspruch auf Förderung verlieren.

2. Vermieter werden zum Energieversorger

Wenn Vermieter als Energieversorger fungieren, decken sie den kompletten Strombedarf der Mieter. Diese Option ist besonders attraktiv für die Mieter, erfordert jedoch einen höheren Aufwand für die Vermieter. Sie müssen sich um Messstellen und den Vertrag mit dem Energieversorger kümmern. Als Belohnung erhalten sie jedoch den Mieterstromzuschlag.

Stark vereinfacht dargestellt, liefert der Betreiber der Solaranlage in diesem Grundmodell seinen selbst erzeugten (Mieter-) Strom nach Verfügbarkeit und Bedarf an die Letztverbraucher des Hauses, auf dem die Solaranlage errichtet wurde. Ergänzend liefert er auch alle anderen Strommengen, die die Letztverbraucher verbrauchen, wenn die Sonne nicht scheint oder der Solarstrom nicht ausreicht, indem er diesen (Zusatz-) Strombezug aus dem Netz zukauft.

Der Anlagenbetreiber ist in diesen Modellen zugleich der Stromlieferant der Hausbewohnerinnen sowie -bewohner und muss die damit verbundenen Pflichten einhalten. Dazu gehören u. a. besondere verbraucherschutzrechtliche Anforderungen an EEG-geförderte Mieterstromverträge. Es bleibt ihm freigestellt, die Hilfe eines Dienstleisters in Anspruch zu nehmen.

Die (Überschuss-)Einspeisung ins Netz wird im Fall der Einspeisevergütung vom Netzbetreiber bilanziert und über den EEG-Ausgleichsmechanismus zugunsten des EE-Kontos vermarktet. Im Falle einer Direktvermarktung kümmert sich der beauftragte Direktvermarkter um die Bilanzierung und Vermarktung.

3. Lieferkettenmodell: EEG-geförderte Mieterstromlieferung über Dritten

Betreiber von Solaranlagen, die ab dem 1. Januar 2021 in Betrieb genommen wurden, können auch die Variante des sogenannten Lieferketten-Modells nutzen.

4. Volleinspeisungsmodell

Die erhöhte EEG-Förderung für Solaranlagen in Volleinspeisung ist eine besonders unkomplizierte und sicher kalkulierbare Fördermöglichkeit – gerade auch für die Erschließung der Dächer von Mehrparteien- oder vermieteten Wohngebäuden.

Wenn der Betreiber die mit der Solaranlage erzeugte Energie vollständig ins Netz einspeist, hat er die Möglichkeit, eine erhöhte Einspeisevergütung oder, abhängig von der EEG-Veräußerungsform, eine gesteigerte Marktprämie zu erhalten. Gemäß § 48 Abs. 2a EEG 2023 kann die Förderung für die Volleinspeisung um mehr als 50 Prozent erhöht werden.

Die Volleinspeisung kann auch durch eine kaufmännisch-bilanzielle Einspeisung erfolgen. In diesem Fall wird der Strom, der beispielsweise auf dem Dach mit der Solaranlage erzeugt wird, physikalisch im Gebäude verbraucht, da der Strom stets den “Weg des geringsten Widerstandes” nimmt.

Für den in das Netz eingespeisten Strom kann der Anlagenbetreiber keinen zusätzlichen “Mieterstromzuschlag” erhalten. Im Falle der Volleinspeisung werden die Endverbraucher im Haus auf “ganz normalem” Weg von ihrem gewählten Stromlieferanten versorgt.

Offizielle Unterlagen und Websites zum Mieterstrom u.a. von der Bundesnetzagentur

EEG 2017: Hinweispapier Mieterstromzuschlag

Die Bundesnetzagentur hat den Hinweis zum Mieterstromzuschlag im Jahr 2017 veröffentlicht und 2020 als Version 1.1 punktuell angepasst: Hinweis 2017/3 zum Mieterstromzuschlag (Version 1.1) (pdf / 1.003 KB)

In dem Hinweispapier werden die Grundzüge der Mieterstrom-Förderung nach dem EEG 2017 erläutert. Der Darstellung liegt das oben skizzierte Grundmodell zugrunde. Für Anlagen, die vor dem 1. Januar 2021 in Betrieb genommen wurden, gelten weiterhin die rechtlichen Regelungen, wie sie im Hinweispapier erläutert werden.

Die gesetzlichen Regelungen zum Mieterstromzuschlag wurden jedoch seitdem mehrfach angepasst. Das Hinweispapier kann daher für später in Betrieb genommene Solaranlagen nur insoweit herangezogen werden, als die rechtlichen Vorgaben zu dem Zeitpunkt der Inbetriebnahme nicht abweichend geregelt sind.

EEG-Fördersätze für Solaranlagen: Mieterstromzuschlag und Einspeisevergütung

Die Bundesnetzagentur veröffentlicht die jeweils geltenden Solaranlagen-Fördersätze für den Mieterstromzuschlag sowie für die Einspeisevergütung (bzw. die Marktprämie) hier: EEG-Förderung und Fördersätze. Für den Fördersatz ist jeweils das Datum der Inbetriebnahme der Anlage maßgeblich.

Verbraucherschutzrechtliche Anforderungen an Mieterstromverträge

Weitergehende Informationen zu den besonderen verbraucherschutzrechtlichen Anforderungen an Mieterstromverträge aus EEG-geförderten Modellen mit Mieterstromzuschlag finden Sie hier.

Dort erfahren Verbraucherinnen und Verbraucher, wie sich eine Belieferung mit Mieterstrom in geförderten Mieterstrommodellen auswirkt und welche energiewirtschaftsrechtlichen Verbraucherschutz-Anforderungen zu beachten sind.

Welche Anbieter von Mieterstrommodellen gibt es?

1. Pionierkraft GmbH

Finanzielle und bürokratische Barrieren sorgen dafür, dass weniger als 1 % der Mieterstrom Projekte in Deutschland realisiert werden. PIONIERKRAFT vertreibt, plant und realisiert Photovoltaik-Lösungen in kleinen Mehrfamilienhäusern und bietet eine Alternative zu heutigen Mieterstromkonzepten an.

Mit unserer innovativen Hardware, dem PIONIERKRAFTwerk, und softwarebasierten Dienstleistungen stellen wir sicher, dass Energie intelligent und bedarfsorientiert innerhalb eines Gebäudes mit anderen Menschen geteilt werden kann — einfach und profitabel ab dem ersten Mieter!

Quelle: https://pionierkraft.de/

2. Smart Red GmbH

Intelligente Stromzähler zeichnen den Verbrauch von Strom, Wärme und Wasser in Echtzeit auf. Sekundengenau werden die Verbrauchsdaten in die Cloud übertragen. Unsere Visualisierungstools zeichnen das Optimierungspotential aller Verbraucher und Produzenten in einem Gebäude auf. Die Daten können per App oder im Webportal jederzeit abgerufen werden. Zusätzlich zu den visualisierten Reports können Abrechnungen selbst erstellt werden. Unsere Schnittstellen bieten einen einfachen Export in ein beliebiges Software-Programm an. Auch automatisierte Wenn/Dann Workflows sind einfach umzusetzen, um den Eigenverbrauch im Gebäude in die Höhe zu treiben.

Quelle: https://www.smartred.de

3. EINHUNDERT Energie GmbH

Das Start-up EINHUNDERT Energie bietet ein Mieterstrom Komplettpaket für Verwalter, Eigentümer und Projektentwickler an. Darin sind Planung, Installation, Betrieb und die Wartung einer Photovoltaikanlage enthalten. Außerdem werden die Mieter vor Ort mit günstiger Solarenergie beliefert, sowie monatlichen Rechnungen über den tatsächlichen Stromverbrauch für die Kunden erstellt.

Quelle: https://einhundert.de/